MONTREAL – Mientras Toronto y Vancouver luchan para que las viviendas sean asequibles para todos, excepto para los ricos, Montreal dice que su nuevo modelo de desarrollo, el primero en el continente, lo ayudará a tener éxito donde otras grandes ciudades han fracasado.
Montreal lideró las grandes ciudades canadienses en 2018 con un crecimiento económico de casi el 3%, mientras que su mercado de bienes raíces superó a Toronto y Vancouver por primera vez desde 1998.
A medida que los precios de las casas continúan subiendo, la ciudad se está preparando para presentar un estatuto este mes que requiere que los desarrolladores de condominios construyan un cierto número de unidades fuera del mercado para cada nueva torre residencial que quieran construir.
La ciudad prometió que las nuevas reglas serán lo suficientemente flexibles para no obstaculizar el auge de la construcción, pero a los desarrolladores les preocupa que la administración de la alcaldesa Valerie Plante haga que los proyectos futuros no sean rentables.
“Será la primera vez en América del Norte”, dijo Robert Beaudry, concejal de desarrollo económico y vivienda, acerca de la nueva política. “Fue fundamental para nosotros ser pioneros (…) Lo lograremos y estoy convencido de que inspirará a otras grandes ciudades de todo el país”.
La ciudad había planeado inicialmente presentar su nueva política hace meses, pero las negociaciones con los desarrolladores han demorado más de lo previsto. Sin embargo, Plante sigue sin desanimarse y está decidida a seguir adelante con su gran promesa de campaña para aumentar la asequibilidad de la vivienda.
Alquiler subsidiado
Las reglas de Montreal se están introduciendo para ayudar a personas como Richard Martin, un hombre de 54 años que pagaba casi el 85 por ciento de su cheque mensual de asistencia social en un departamento de $ 495 por mes antes de mudarse a una vivienda social en enero de 2017.
“Solía tener que ir a un banco de alimentos todos los meses”, dijo Martin en una entrevista en su centro comunitario de viviendas en el extremo este de la ciudad.
Ahora su renta está subsidiada al 75 por ciento, principalmente por el gobierno provincial. Él vive en un nuevo proyecto de vivienda cooperativa donde todos los residentes son copropietarios y administran el edificio juntos.
Pagar el 85 por ciento de sus ingresos mensuales era insostenible para Martin, que sigue recibiendo asistencia social. Pero esa es la realidad en Vancouver, según RBC Economics en su informe de vivienda de marzo de 2019.
Los precios de la vivienda en Vancouver aumentaron tan dramáticamente en tan poco tiempo que el gobierno provincial aplicó un impuesto del 15 por ciento a los compradores extranjeros en 2016, pero la medida no resolvió el problema. La investigación de RBC reveló que las reventas de viviendas en la ciudad han disminuido en un 58% desde principios de 2016, pero los costos de propiedad de la vivienda siguen representando el 85% del ingreso promedio de los hogares.
En Toronto, donde se estableció un impuesto a los compradores extranjeros provinciales a fines de 2017, el hogar de ingresos promedio gasta el 66 por ciento de los ingresos en costos de vivienda. Montreal aún está muy lejos: el porcentaje es de 44,5, según RBC.
La política de Plante se aplicaría a las torres residenciales que contienen una cantidad aún por determinar de unidades, dijo Beaudry, quien no daría demasiados detalles debido a las negociaciones en curso. Pero Plante había hecho campaña en una promesa conocida como “20-20-20”.
Unidades ‘sociales’, ‘asequibles’ y ‘familiares’
Por ejemplo, si un desarrollador quisiera construir un edificio de 100 unidades, el 20 por ciento tendría que considerarse “social”, subsidiado en su totalidad o en parte por el gobierno. Beaudry dijo que las 20 unidades sociales no tendrían que estar dentro del proyecto en sí, sino que podrían construirse en terrenos cercanos cedidos a la ciudad.
Las reglas también requerirían que la torre contenga 20 unidades consideradas “asequibles”. La autoridad de vivienda de la ciudad adelantaría a los posibles compradores la mayor parte del pago inicial, que se reembolsaría cuando el propietario vendiera.
Finalmente, Plante también quería que los proyectos contuvieran un 20% de unidades “familiares”, o condominios con tres o más habitaciones.
Queda por ver cuán flexible será la administración de Plante con su promesa de campaña.
Beaudry dijo que su oficina creó un mapa detallado que divide la ciudad en varios sectores según el valor de las propiedades. Reunió un programa de software que permitirá a los promotores conectar los datos de su proyecto y obtener una lista de las unidades sociales, económicas y familiares necesarias.
Roger Plamondon, presidente del brazo de bienes raíces de Broccolini, un importante desarrollador en Montreal y Toronto, dijo que la administración de Plante debe entender que la política de “20-20-20” no se puede aplicar de manera uniforme en toda la ciudad.
Los precios de la tierra y la demanda de condominios en el centro de la ciudad no son lo mismo que en el futuro, dijo, y la ciudad no debería aplicar la misma política. Después de las reuniones con la ciudad, dijo que está “seguro” de que la administración aprecia su punto de vista.
No hay impuesto a los compradores extranjeros
Plamondon dijo que reconoció la necesidad de un “mercado equilibrado”, donde los apartamentos de alta gama coexistan con viviendas sociales y asequibles. Pero el desarrollador advirtió que la ciudad debe comprender que “el capital en el mercado es muy móvil”.
Pero hasta ahora la capital en la ciudad se está quedando, y creciendo. Montreal se beneficia del hecho de que no tiene un impuesto a los compradores extranjeros como Vancouver y Toronto. Y el mercado de bienes raíces de lujo de la ciudad batió récords en 2018 y se proyecta que haga lo mismo este año, según Sotheby’s International Realty.
La ciudad espera que los buenos tiempos puedan ser compartidos por más que los ricos.
Martin dijo que su cooperativa a veces es difícil de manejar porque algunos residentes no cumplen con sus deberes en ciertos comités o no pagan la renta.
Pero está agradecido de poder vivir en un apartamento nuevo y limpio en la ciudad, porque muchas personas en su situación no tienen tanta suerte. “El plan de la ciudad es bueno porque necesitamos más viviendas sociales”, dijo. “Las listas de espera son largas”.
